房地產不會泡沫化的秘密 (台北客台南買房首選)

文／基泰建設總經理馮先勉博士
許多人擔心房地產泡沫化，許多人誇大房地產泡沫化，也有許多人拿房地產泡沫化作文章，去宣傳其所希望達到的個人目的，每個人都可以有自己的觀點和判斷，但投資人對於房地產會不會泡沫化？必須要能判斷，以下四點是能讓自己不受泡沫化干擾的重要知識：

一、房地產當然不會泡沫化

房地產為什不會泡沫化呢？因為房地產具有最終財富的貯存功能！不論錢怎麼來，當每一個人有了錢之後，要貯存在什麼地方才是最安全的呢？ 

什麼是「商用不動產」？ (台北客台南買房首選)

到底商用不動產是什麼？有什麼魅力？會讓如此多的大型公司爭相投資。尤其是在目前對於房地產市場多空看法如此分歧的時候，是否隱含著什麼樣的投資機會？投資人是否要加以掌握？以下五個方向顯然值得深入瞭解。

《大方向一》商用不動產的投資機會在於收益能力

什麼是商用不動產？商用不動產就是具有收益能力的不動產，故在國外稱為收益（型）不動產（income property）。

因此，其範圍可以包括任何種類的不動產，如辦公室、商場、商店、醫院、旅館、停車塔、甚至出租住宅都可以是收益型不動產的範圍，因此只用「商用不動產」的名詞代表，極容易使人產生觀念上的混淆。但台灣人特別喜歡用新名詞，所以本文還是從眾。

收益型不動產的投資獲利機會有二類：第一類是目前已有良好的收益能力（例如滿租，或是有很好的租客），這類型的商用不動產（以下簡稱A型）是屬於保守型的投資，對於壽險公司或是不動產證券化基金（REITs）較具有吸引力，以目前市場而言，如果每年的投資報酬率可以在4％以上，就會十分搶手。

這類不動產的投資價格十分容易評估，基本上是其每年租金淨收入的二十至二十五倍（4％至5％的報酬率）。

A型商用不動產的獲利機會主要有三種：一、是租金調高增加投資報酬率；二、是利用融資創造財務槓桿效果，增加投資報酬率（因有現金流入，故可以利用財務槓桿，若銀行利息低於4％，則可借入銀行貸款，以租金收入支付銀行貸款，大幅增加投資報酬率）；三、是當市場景氣來臨時，可出售該資產，獲得最大的資本利得（capital gain）。

另一類是目前沒有收益能力，但未來會有收益能力。例如現在經營不善，或是沒有好的管理，甚至尚未裝修完成，無法產生收益，此類型不動產如果產生租金收益，就會鹹魚翻身，獲利甚豐。

此類型（以下簡稱B型），由於目前收益能力差，故一般而言，價格較低，但風險也大，其獲利機會主要亦有三種部分：一、是租金收益提高，增加投資報酬率（非常容易，只是增加多少）；二、是找到優秀的經營者；三、是市場景氣時將全棟出售，獲得最大的資本利得。

二者比較，A型商用不動產風險較低，但爆發力亦較低，B型商用不動產風險較高，但爆發力亦較高。

對任何一位投資人而言，也有二個機會：一種是成為「個體戶」，以同樣的獲利方式，只不過所投資的不動產規模小些即可。

另一種是成為快樂的投資人，去追隨具有經營商用不動產能力的團隊，這種機會的提供者，如有公募的收益型REITs（目前已有七檔）；也有某些提供相同私募機會的建設公司。而商用不動產如果投資標的愈大、愈多，就會產生規模經濟的效果（報酬率較高，風險也較低）。

《大方向二》商用不動產是對抗景氣循環的最佳商品

幾乎每一個投資人都常常在問：現在景氣不景氣？什麼時候會景氣？景氣還會持續多久？彷彿不景氣就無法投資獲利了，這其實是一種極不正確的投資觀念。

就台灣的房地產市場而言，過去三十多年來，只有四次景氣，每次的間隔平均八至九年，如果八、九年才有一次景氣，那麼八、九年才可以投資一次，中間的六、七年要做些什麼呢？在家裡睡覺嗎？

如果想真正做好一個投資者，就景氣循環的角度，只有兩種機會：第一種機會是選擇一種不受景氣影響的投資商品。

※主題商品有潛力

就個人對日本長達十二年不景氣時期所做的觀察，發現只有具有強烈主題性的商品，例如愛情旅館（Love Motel）與墓園，不受景氣影響，這類產品不論景氣如何變化，都不影響其投資獲利能力。

另一種機會則是在不景氣時選擇（或是創造）具有收益能力（income）的不動產，等到景氣時再以高價出售。而所謂的商用不動產就具備有這種特性。

在景氣不確定時，利率通常很低，如果能夠有現金收入，即可靜待景氣的來臨，又可從容募資，所以投資風險極低。

另一方面，當景氣來臨時，能以高價售出商品的首要條件，通常是產權必須集中，否則依「破地」及「破屋」理論（請參考本文作者系列專題），還是賣不到好價錢。

而商用不動產，為了經營的需要，其產權通常非常集中，因此，必能賣到好價錢。不但如此，如果金額過大，還可以公募的方式（如發行REITs），以大金額一次售出。

因為具有如此多的好處，所以我們可以發現，在台灣充滿憂鬱的投資人還在到處打聽景氣相關的訊息時，外資早已在收購商用不動產了。尤其是只有在景氣不確定時，優質商用不動產才會有機會出售，否則如果景氣一路看好，誰會將具有良好收益的商用不動產出售呢？所以商用不動產是一種在景氣變化時期的最佳投資標的。

《大方向三》商用不動產交易活絡時 代表政策干預風險增高

對於每一個投資人而言，如果可以只靠買入、賣出不動產，即可獲得投資利益（即所謂的capital gain，買賣價差），沒有人會願意長期投資。

在亞洲的大部分地區，各種不動產價格不斷上漲，代表著許多國外資金在那些地區一定賺到了許多買賣價差，他們為什麼會突然對台灣的房地產產生興趣呢？顯然是那些地區的房地產價格應該已經過高，賺取買賣價差的風險已經較大，逼的外資不得不重新尋找投資標的。

而在不動產價格高的地區，其所伴隨而來的現象就是租金報酬率的降低。因此，在該地區的投資環境就會變成一方面不容易賺到買賣價差；另一方面租金報酬率又甚低的情況，所以外資的撤出即成為必然。

相對於台灣，一方面房地產的價格相對於其他亞洲地區的價格較低，因此賺取買賣價差的機會仍然存在；另一方面具有租金報酬率5％以上的商用不動產機會尚多。因此，自然成為投資機構的首選地區。

在可預見的未來，這種交易還會愈來愈多，為什麼呢？因為，我們的財金主管官員普遍認為房地產價格漲幅已大。為了擔心銀行受到傷害，不但透過各種管道，不斷釋出房地產價格已高的訊息，另一方面銀行也已開始以各種方式逐步展開抽銀根的動作，這種損人不利己的行為，會使得有些商用不動產的所有者，由於資金排定困難，而不得不出售手中的不動產。

商用不動產的購買者，除了外資外，就是本國的保險公司，更可怕的是，這些保險公司和那些緊縮銀根的銀行，往往是同一家公司（金控公司），依過去的經驗，這種以政策干擾經濟活動，又圖利財團的行為，在可預見的未來會愈來愈嚴重。

因此，商用不動產的擁有者，應該要更冷靜的作出保有或售出的決策。

《大方向四》商用不動產投資的觀念應是投資而非理財

大多數的投資人是以理財的觀念參與投資，所以通常賺不到大錢。理財的主要目的在於「保本」、而非獲利。因此，往往是在較低風險的考慮下，去尋找報酬率高一、二個百分比的標的，這是種「理財」的觀念，投資人一定要瞭解「理財」的人是賺不了大錢的！

他們1％、2％算計來的利息收入，往往比不過通貨膨漲的消耗，所以即使過了五年、十年，頂多是本錢依舊，但獲利無存。我們看看外商投資者（如荷商菲力普投資臺積電），十年可以百倍、千倍的投資報酬率回收，那才是投資。

投資的主要目的在於追逐「最大的報酬率」。因此，如何獲得五倍、十倍，甚至百倍、千倍的報酬率，才是投資者應該思考的問題，而風險只是參考指標。

在我們的人生中，選擇是否要出國留學？是否要讀博士？是否要高考？是否要從商？是否要創業？每一個決定都具有極大的風險，可是我們是如何作決定的？我們有花很多時間思考風險嗎？通常沒有！

為什麼沒有？因為在當時，我們看到的是「機會」，選擇從商的人想像自己將來可能會成為王永慶；選擇從軍的人想像自己將來可能會成為蔣中正；選擇讀書的人想像自己將來可以拿到諾貝爾獎；選擇當老師的人想像自己將來可以當教授，選擇買樂透的人想像可以中大獎。

※追求最大報酬

類似的行為就是投資，投資人的主要目的，是在追求最大投資報酬的機會，至於是否會達到其理想，當然會有許多變數，但這些變數與風險已經反映在其報酬率上，也許一萬個商人出不了一個王永慶，但只要有他的一半即可一生吃香喝辣；也許一萬個學者出不了一個李遠哲，但只要有他的一半即可一生無虞，這就是投資的觀念。

回顧我們的一生，任何一個重要決定，其收成的時間可能都要花十年、二十年，但回收卻是一輩子的風光（所謂十年寒窗無人曉，一舉成名天下知），很多人排斥投資，就像排斥改變而決定隨波逐流，結果到了中晚年，才抱怨一生庸碌，恨自己未曾把握機會。

人生無法重來，但投資卻不然，它隨時都出現在我們的身邊，也不需要十年、二十年才有回收，投資的風險也不會大到我們要用一生去承擔，頂多只是投資的錢會有些損失，這樣的機會都不掌握，一生還會有什麼值得期待的快樂呢？

而商用不動產就是具有這種投資特性的標的，所以吸引全世界最富有的，最優秀的，與最專業的人參與競逐，而在今日的台灣，也難得有了這種投資機會，投資人顯然是應該加以瞭解與參與的。

《大方向五》商用不動產投資的時機在愈前端，獲利愈大

要參與商用不動產的獲利時機，依其投入的階段而言，大約可分為五個階段：一是購地階段；二是興建階段；三是裝潢階段；四是經營階段；五是買賣階段。這五個階段都可以包裝成投資機會，投資人可以在每一個階段參與，愈早階段參加的風險愈高，報酬率也愈高。

舉例而言，當一個開發（購地）計畫開始時，主辦者（通常為建設公司）會提出一個好的計畫，如果其可以（私）募得足夠的投資人支援（即所謂的開髮型REITs，或是民間所謂的插花合夥），一個好的商用不動產就會出現，一個具有投資獲利的機會也就出現了。

但因台灣的投資人多為散戶心態，常希望能在較短的時間裡回收投資，所以通常無法創造出高投資收益的商用不動產。

像統一投資7-11先賠了七年，但未來可能可以賺五十年；像台北101目前已賠了六、七年，未來如果找對經營者，至少可以賺四十年，像荷商菲力普投資臺積電超過二十年，但賺了何止一百倍。

短線進出的散戶心態是無法賺到大錢的！而商用不動產是一個用時間賺取大錢的標的與機會，投資人如有興趣應找一個具有成功經驗的經營團隊加以投資，未來收益至少是以五倍、十倍甚至數十倍計算，而對不動產而言，時間風險又十分小，沒有理由不積極把握。

由於台灣人常有被騙的經驗，因此導致許多投資人對於許多投資案都採取懷疑的態度，而遲遲不做決定，等到看清楚是一個好的投資機會時，其價格多已抬高，報酬率也相對較小，就變成「理財」行為，而錯失了投資的最佳時機。

※慎選投資對象

當我們對商用不動產的投資機會有了充分的瞭解後，就應該採取行動，但因為商用不動產的投資金額通常較大，而且如果要保持穩定的經營收入，又有經營能力不足的風險，這二種原因常是造成小額投資人無法快速進入商用不動產投資的重要門檻。

要解決這二種困難的最佳辦法，應該是選擇一個具有成功經驗，同時又具有相當財力（負債比要低）與知名度（最好是上市公司）的經營團隊，再以產權信託的方式加以保障，以降低風險，就可以成為一種風險極低的投資機會，如此就可以大膽的將投資時機提前，以獲得較大的報酬率。

這是充滿憂鬱的台灣投資人，打敗外資與財團掠奪式投資的機會。祝大家投資順利。（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士）

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