台南市史博館第1排「伍彩東急」建案，邀丹麥、義大利與日本等國際設計師競圖，由較符合亞洲習性的日本東急設計團隊勝出，以水晶概念為發想，7棟大樓外觀皆為玻璃帷幕，外加一座4層樓蛋型圓頂禮賓會館。
「伍彩東急」總銷達150億元，合計550戶，現階段推出2棟160戶50~260坪，每坪開價35萬元，年後推案已售出5成，主要客源為醫師及自營商。「伍彩東急」建築成本是台南平均營建成本5~10倍，包括建築、結構技師、燈光設計與隔震系統皆來自日本，6000坪造鎮基地可平均攤提營建費用。
基本資訊
地址: 長和路一段 & 慶和路二段口
期數: 共一期 , 總共有七棟同時開工 , 目前先拿 AB棟 銷售 , 總共會分三階段銷售
使用分區:商業區
正式開賣日期:預計 2014/3.B
潛銷日期:2013Q4 在透天銷售中心開賣
戶數:6xx戶
車位:都是平面車位 , B1~B3
(110~130萬)
基地面積:5xxx 坪
型態:共有 A,B,D,E,F,G,H 7棟 , ㄇ字型對稱 , 地上23~29F,地下3F
樓高: 3.36m
管理費: ?
管理方式: 東京都管理保全
公設: 29.9%
開工日期:預計2014.10 月以後
完工日期: 2019年底(五年工期)
建設公司: 還不確定 , 可能是大陸工程,互助營造..ect
付款方式: 10% 簽約 , 開工 10% , 結構體完成 10% , 可談成總共 20% 付款
接待中心:台南市長和路1段101號
區域環境
a.面向長和路一段( 30m?) , 且正對歷史博物館永久空地 , 視野一望無際
b.商圈: 不成熟 , 目前尚無任和便利商店 , 最近需到安和路 or 台南科大商圈 ;
離中國醫藥學院安南分院約 3min (建商說是心臟病唯一救的活的豪宅)
c.學校: 安順國小開車 7min (3.9km) , 和順國中 5min(2.5km)
d.未來性: 台南棒球村 107年? ,兩萬人球場 ; 隔壁可能會有 六星期飯店 BOT (還沒影) ;
隔壁有百貨公司( 還沒影)
e.周邊仍有大量空地可開發 , 目測估計約有10塊以上的大規模空地
結構分析
1.共有 A,B,D,E,F,G,H 7棟 , ㄇ字型對稱,採風水雙龍搶珠格局 , 地上23~29F,地下3F
2.View : A1,2/B1,2 可以面中庭 , A3,5/B3,5面後面可能的六星級飯店
3.電梯數: 每棟 4戶兩部電梯
4.房型 A1,A2,B1,B2 為65坪 , 都是3房2廳2衛格局 , A3,5/B3,5 都是 50坪 ,
格局同 65坪只是縮小 .
*A2/A5/B2/B5 為側邊會有偏西曬 , 相較A1,A3,B1,B3 對稱價格相同…
*面中庭的 1/2 戶 價格相較 3,5 約高 4.7萬/坪
5.車位: 都是平面車位 , B1 130萬 , B2 120萬 ,B3 110萬 , 每戶分配兩個機車位
6.A/H 棟 1~3樓為商業用途 , 會作為商店使用
7.正面中庭有透明玻璃帷幕管理中心 , 2F 有透明的游泳池
8.整棟玻璃帷幕設計 , 搭配 LOW-E 玻璃降低陽光革熱 ,
整體外觀不貼一片二丁掛 ,
側邊使用鋁塑複合板提升美觀
9.搭配日本防震系統 , 可降低 7成的地震影響?
10.中間樓層並無中繼水站
公設分析
1.中庭2000坪大水池花園
2.入口水晶玻璃帷幕球管理室 , 2F 有游泳池
3.頂樓空中花園 , 各棟分別有圖書館,健身房,會議中心等空間
價格分析
1.目前以面中庭開價 B1/2 9F 2441萬(36.2萬/坪) (不含車位) ,
目前可以給 9折( 應該還可以再砍一些) ,
車位 110~130萬 ,B3/5 1583萬 (31.5萬/坪) , 前後位置(面中庭vs 不面中庭) 差異約 4.7萬/坪
2.周邊史博館五年內透天建案約15~18萬/坪 , 整體單價偏高
3.當天詢問AB 棟 15F 以上樓層已經完銷(簽約了) , 僅剩下中低樓層 ..
4.整體成交總價高 ,但整體外觀建材配備屬於較高檔 , 且為正對史博館第一排唯一商業用地高樓層 , 有特殊景觀視野 ,
鎖定中北部客戶 or 換屋族 , 以及部分南科園區主管
交通分析
開車 5分鐘到永康交流道 ( 2.3公里)
開車 3分鐘到安南醫院 ( 2.3公里)
開車台南火車站 16 分鐘(11公里)
開車台南科學園區 19 分鐘(8.4公里)
開車台南高鐵19 分鐘(18.6公里)
走路歷史博物館 3分鐘
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什麼時動工
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